Bei einem Neubau können sich diverse Probleme hinsichtlich Erschliessung stellen. In der Regel ist die Baureife eines Grundstücks gegeben, wenn das Grundstück in eine Bauzone eingezont und genügend erschlossen ist. Ist die Erschliessung nicht gewährleistet, kann dies zur Abweisung des Baugesuchs führen.

Wann ist ein Grundstück erschlossen?

Gemäss Art. 19 des Raumplanungsgesetzes ist Land erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.

Die Groberschliessung obliegt dabei der öffentlichen Hand, mithin hat diese dafür zu sorgen, dass sich in der Nähe eines Grundstücks eine Strasse sowie Hauptstränge für Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen befinden. Die Feinerschliessung hingegen ist Sache der Grundeigentümer. Für den Anschluss an einen Hauptstrang der Wasserleitung ist denkbar, dass dafür eine Leitung über ein Nachbargrundstück gelegt werden muss, wenn nicht direkt vom eigenen Grundstück angeschlossen werden kann. Hierfür ist regelmässig ein Leitungsrecht (in der Regel in Form einer Dienstbarkeit) erforderlich. Nötigenfalls kann auch ein Notleitungsrecht geltend gemacht werden, wenn die Erschliessung auf andere Weise nicht möglich ist und der Nachbar seine Zustimmung verweigert.

Besonders bei der hinreichenden Zufahrt sind die Anforderungen allerdings höher. Einerseits muss eine solche Zufahrt rechtlich gesichert sein, und zwar dauerhaft. Dies erfordert regelmässig die Eintragung einer Dienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht), sofern die Ausfahrt auf eine öffentliche Strasse vom eigenen Grundstück nicht möglich ist. Auch hier kann möglicherweise ein Notwegrecht durchgesetzt werden, wenn der Nachbar seine Zustimmung verweigert. Zu berücksichtigen ist allerdings auch, dass die Zufahrt gewisse Vorgaben einhalten muss, damit sie als hinreichende Zufahrt im rechtlichen Sinne gilt. Besonders zu berücksichtigen sind im Kanton Zürich dabei die Vorgaben der Verkehrserschliessungsverordnung (VErV).

Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung

In § 5 legt die Verkehrserschliessungsverordnung fest, dass für Zufahrten und Ausfahrten die technischen Anforderungen gemäss Anhängen 1–6 der VErV gelten. Diese legen insbesondere die erforderliche Breite einer Zufahrt fest, was sich nach Anzahl erschlossener Wohneinheiten bestimmt. In den meisten Fällen erschliessen einzelne Grundstückszufahrten maximal 50 Wohneinheiten, womit die Vorgaben eines Zufahrtswegs eingehalten werden müssen und eine Breite von 3,00 m bis 4,00 m vorgeschrieben wird.

Gemäss § 13 VErV müssen Ausfahrten und Hauszufahrten allerdings als Notzufahrt gemäss der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (FKS-Richtlinie, Ausgabe 2015) für den Notfalleinsatz der öffentlichen Dienste ausgestaltet sein. Die FKS-Richtlinie gibt die erforderlichen Breiten und Radien vor, welche die Notzufahrt einhalten muss. Zwar können unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV in Einzelfällen geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden, Abs. 3 sieht hingegen vor, dass die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit immer gewährleistet sein müssen. Abweichend von der VErV ist für Notzufahrten eine Mindestbreite von 3,5 m erforderlich, in Kurven sogar 5 m, wobei der Kurvenradius mindestens 10,5 m betragen muss. Auch weitere Vorgaben zum maximalen Gefälle und minimaler Durchfahrtshöhe sind zu berücksichtigen, so dass Feuerwehrfahrzeuge ungehindert passieren können.

Hier ist zu beachten, dass bei Gebäuden bis 11m Gesamthöhe gemäss Ziff. 11 der FKS-Richtlinie die abgewickelte Schlauchlänge vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang max. 80 m betragen darf und daher nur bis zu einer Entfernung von 80 m eine Zufahrt der erforderlichen Breite gewährleistet sein muss. Entsprechend reicht bei solchen Gebäuden aus, wenn das Löschfahrzeug in genügende Nähe des Gebäudes gelangen kann, um dieses mit dem Schlauch zu löschen.

Ziff. 9 der FKS-Richtlinie sieht indes für Gebäude mit einer Gesamthöhe von bis zu 30 m vor, dass einerseits die abgewickelte Schlauchlange vom Löschfahrzeug bis zum Gebäudeeingang max. 60 m betragen darf und damit näher sein muss, und dass zusätzlich eine Bewegungsfläche entlang einer Fassade zum Anleitern mit einem Hubrettungsfahrzeug positioniert sein muss. Damit muss bei solchen Gebäuden mit einer Gesamthöhe von mehr als 11m die Möglichkeit gegeben sein, Leute mit einem Hubrettungsfahrzeug zu retten.

Gemäss einem neueren Entscheid des Verwaltungsgerichts (Entscheid VB.2024.00227, E. 5.5) müssen diese beiden Flächen kumulativ vorhanden sein. Für den Standort des Hubrettungsfahrzeuges ist zudem gemäss FKS-Richtlinie vorgeschrieben, dass die Distanz zwischen der Fassade und der Achse der Stellfläche mindestens 5 m und max. 6,50 m zu betragen hat.

Wenn nun somit eine Zufahrt zu einem Baugrundstück zwar die Vorgaben der VErV einhält, nicht aber die Vorgaben der FKS-Richtlinie, so kann das Bauvorhaben verweigert werden.

Lösungsmöglichkeiten

Begegnen lässt sich dem nur in beschränktem Masse:

A. Ausnahmebewilligung

Gemäss Art. 3 der FKS-Richtlinie sind Abweichungen von der Richtlinie in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz nachzuweisen. Diese sind durch die zuständige Brandschutzbehörde in Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehr zu bewilligen.

Der Entscheid VB.2023.00257 des Verwaltungsgerichts führt allerdings aus, dass es nicht ausreicht, dass ein Feuerwehrfahrzeug eine vorhandene Zufahrt tatsächlich passieren kann, obwohl sie schmaler als 3,5 m ist. Der Entscheid hält in Erw. 4.2 im zweitletzten Absatz fest, dass eine Abweichung von den Vorgaben für die Notzufahrt aufgrund besonderer örtlichen oder baulichen Verhältnisse begründet werden müsste, die ein Herabsetzen der feuerpolizeilichen Anforderungen rechtfertigen würden. Solche Abweichungen von der FKS-Richtlinie seien in den Baugesuchsunterlagen zu begründen und die Gleichwertigkeit entsprechender Ersatzmassnahmen für einen effizienten Feuerwehreinsatz nachzuweisen. Entsprechend müsste daher faktisch aufgezeigt werden, wie eine effiziente Zufahrt der Feuerwehr alternativ erfolgen könnte, was in der Regel zwingend eine Absprache mit der Gemeindebehörde und der Feuerwehr erfordert.

B. Verbreiterung der Zufahrt bzw. der Kurvenradien

Ist eine Zufahrt zwar vorhanden, diese aber schmaler als 3,5 m oder mit engen Kurven versehen, stellt sich die Frage, ob diese verbreitert werden könnte. Sofern dies überhaupt effektiv machbar ist (also nicht beispielsweise aufgrund umliegender Bauten oder Bauteile eine genügende Breite oder ausreichende Radien nicht vollständig verhindert werden), ist die Frage oftmals, ob dies durch eine bestehende Dienstbarkeit abgedeckt ist oder nicht. Dies hängt ganz vom Wortlaut der effektiven Dienstbarkeit ab, eine generelle Aussage ist nicht möglich.

C. Notleitungsrecht / Quartierplanverfahren

Ist die erforderliche Breite nicht von der Dienstbarkeit umfasst und kann mit den Eigentümern keine Lösung gefunden werden, stellt sich auch hier die Frage, ob eine gesetzeskonforme Zufahrt nötigenfalls gestützt auf das Notwegrecht erzwungen werden kann. Dies umfasst regelmässig die Einleitung eines Zivilprozesses, was mit Kosten und Zeitaufwand verbunden ist.

Alternativ dazu kann auch ein sogenanntes Quartierplanverfahren eingeleitet werden, mit welchem die nötige Erschliessung erzwungen werden kann; dieses Verfahren birgt indes stets Gefahrenpotential, da dies für alle Eigentümer mit unliebsamen Anpassungen verbunden sein kann (neue Grenzziehungen, neuer Verlauf von Zufahrten, Perimeterbeiträge für Erschliessungsstrassen, etc.). Ein solches Quartierplanverfahren sollte daher nur als «ultima ratio» in Betracht gezogen werden.

Sollten Sie von einer Bauverweigerung aufgrund ungenügender Erschliessung betroffen sein, ist der Beizug eines Baurechtsspezialisten empfehlenswert, um die rechtlichen Optionen genauer zu prüfen.

RA Roman Wyrsch

Bauverweigerung wegen ungenügender Erschliessung

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