«Ausserterminliche Kündigung» im Mietrecht: Vorzeitige Rückgabe nach Art. 264 OR – Rechte, Pflichten und praktische Tipps

Beendigung des Mietverhältnisses im Allgemeinen

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann entweder einseitig durch Kündigung oder in gegenseitigem Einvernehmen der Parteien (Aufhebungsvereinbarung) beendet werden. Ein befristetes Mietverhältnis endet durch Fristablauf und muss nicht gekündigt werden. Bei einer Kündigung sind die vertraglichen oder - mangels Abrede - die gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine zu beachten. Schliesslich sieht das Gesetz mit der vorzeitigen Rückgabe nach Art. 264 OR eine weitere Beendigungsmöglichkeit vor, ohne dass eine Kündigung auszusprechen ist bzw. ohne dass die entsprechenden Kündigungsfristen und -termine einzuhalten sind. Umgangssprachlich wird dabei oft von einer ausserterminlichen Kündigung gesprochen, obwohl es sich nicht um eine Kündigung im rechtlichen Sinne handelt.

Voraussetzungen der vorzeitigen Rückgabe nach Art. 264 OR

Bekanntlich sind Verträge bis zu deren Beendigung einzuhalten (lat. «pacta sunt servanda»). Wer eine Mietwohnung oder Geschäftsräumlichkeiten vorzeitig, also vor Ablauf der Befristung oder der Kündigungsfrist, verlassen möchte, kann sich entsprechend nicht einfach durch Auszug und Rückgabe des Mietobjektes von seinen Verpflichtungen - insbesondere der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses - befreien.

Gemäss Art. 264 OR wird der Mieter von seinen vertraglichen Verpflichtungen befreit, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Entscheidend ist, dass der vorgeschlagene Nachmieter bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen (Mietobjekt, Mietzins etc.) zu übernehmen und wirtschaftlich in der Lage ist, den Vertrag zu erfüllen (Zahlungsfähigkeit).

Die Zumutbarkeit beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Sache bietet. Persönliche Vorlieben oder Sympathien des Vermieters reichen grundsätzlich nicht aus, um einen geeigneten Ersatzmieter abzulehnen. Hingegen können sachliche Gründe – beispielsweise eine offensichtlich ungenügende Zahlungsfähigkeit – eine Ablehnung rechtfertigen.

Zahlungsfähigkeit ist dann gegeben, wenn der Mieter in der Lage ist, den Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen. In der Praxis gilt nach wie vor die Faustregel, dass der Bruttomietzins nicht mehr als einen Drittel des Nettoeinkommens betragen darf.

Vorschlag eines Ersatzmieters

Sind diese gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, genügt der Vorschlag eines Ersatzmieters. In der Praxis empfiehlt sich jedoch, mehrere taugliche Kandidaten vorzuschlagen, da es auch immer vorkommen kann, dass ein vorgeschlagener Kandidat abspringt. Mieter sollten ausserdem beachten, dass die blosse Veröffentlichung eines Inserats oder das Organisieren von Wohnungs-besichtigungen alleine nicht genügen. Entscheidend ist nicht die Suche nach Interessenten, sondern ein konkreter Vorschlag mindestens eines geeigneten Ersatzmieters.

Weiter ist dem Mieter zu empfehlen, die vorgeschlagenen Ersatzmieter ein Mietinteressentenformular ausfüllen zu lassen, da diese in der Regel die notwendigen Informationen enthalten. In jedem Fall sind folgende Informationen und Unterlagen von den Ersatzmietern anzufordern und an die Vermieterschaft weiterzuleiten:

• vollständige Personalien sämtlicher Ersatzmieter;
• aktuelle Betreibungsauzüge sämtlicher Ersatzmieter;
• Angaben zum Einkommen oder Arbeitsverhältnis (inkl. Referenzen);
• schriftliche Erklärung über die Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrages.

Prüfung des Ersatzmieters innert angemessener Frist

In der Praxis entstehen häufig Streitigkeiten darüber, ob ein vorgeschlagener Nachmieter tatsächlich geeignet war oder ob der Vermieter die Prüfung innert angemessener Frist vorgenommen hat. Nach der Rechtsprechung ist dem Vermieter eine angemessene Frist einzuräumen, um die vorgeschlagenen Ersatzmieter zu prüfen. Die erforderliche Prüfungsdauer lässt sich nicht allgemein festlegen, sondern richtet sich insbesondere nach der Vollständigkeit und Qualität der vorgelegten Unterlagen des Ersatzmieters sowie auch nach dem Umstand, ob das Mietobjekt professionell oder durch Private verwaltet wird. Bei Wohn- und Geschäftsräumen gilt im Regelfall eine Prüfungsfrist von 10 bis 30 Tagen als angemessen. Dementsprechend empfiehlt es sich, den Vermieter frühzeitig über die Absicht der vorzeitigen Rückgabe zu informieren und die geeigneten Ersatzmieter zeitnah zur Prüfung zu unterbreiten.

Keine Pflicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Ersatzmieter

Ungeachtet der Zumutbarkeit des Ersatzmieters ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit dem vorgeschlagenen Mieter das Mietverhältnis fortzusetzen. Wird ein solventer und zumutbarer Ersatzmieter vorgeschlagen und lehnt der Vermieter diesen ohne sachlichen Grund ab, kann der bisherige Mieter dennoch aus dem Mietverhältnis entlassen werden. Die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses endet in diesem Fall mit dem Zeitpunkt, zu welchem der Ersatzmieter die Wohnung hätte übernehmen können.

Kein (geeigneter) Ersatzmieter

Hat der Mieter das Mietobjekt zurückgegeben (Schlüsselübergabe) und keinen geeigneten oder gar keinen Ersatzmieter vorgeschlagen, so hat er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt zu leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. In diesem Fall muss sich der Vermieter in Beachtung seiner Schadensminderungspflicht auf seine Mietzinsforderung diejenigen Aufwendungen anrechnen lassen, die er infolge der Rückgabe der Mietsache einspart (z.B. Kosten für Wasser, Strom, Heizung etc.).

Gerade in angespannten Wohnungsmärkten oder bei Unsicherheiten über die rechtlichen Voraussetzungen empfiehlt sich ein strukturiertes Vorgehen. Fehler in der Kommunikation mit der Vermieterschaft oder unvollständige Unterlagen können dazu führen, dass weiterhin Mietzinsforderungen entstehen.

Da die rechtliche Beurteilung stets vom konkreten Einzelfall abhängt, empfiehlt sich eine frühzeitige Konsultation eines Anwalts. Eine rechtliche Einschätzung in einem frühen Stadium kann helfen, kostspielige Fehler und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Gerne stehen wir Ihnen bei Fragen oder bei der Prüfung Ihrer konkreten Situation jederzeit gerne beratend zur Verfügung.